Die Entscheidung ist gefallen, die Eigentumswohnung soll verkauft werden. Doch wie sehen nun die weiteren Schritte aus?
Was ist zu tun? Welche Unterlagen werden benötigt? Wie finde ich einen Käufer? Soll ich den Verkauf alleine erledigen, oder soll ich professionelle Unterstützung in Anspruch nehmen? Wie bekomme ich den Verkaufserlös gesichert auf mein Konto?
Genau diese Situation kennen viele von Ihnen und vor allem diejenigen, die das erste Mal vor dieser Hürde stehen, sind oftmals etwas überfordert. Es geht ja immerhin um keine Kleinigkeit sondern oft um Geldsummen bis mehrere hunderttausend Euros. Und dieses Geld soll ja immerhin gesichert auf Ihr Konto gelangen und auch nicht zu einem späteren Zeitpunkt wieder durch z.B. Schadenersatzforderungen gemindert werden. Diese Zeilen mögen zwar etwas furchteinflößend, für manche vielleicht überhaupt nicht verständlich klingen, die Realität schaut aber manchmal leider genauso aus. Umso wichtiger ist eine entsprechend professionelle Vorbereitung eines Immobilienverkaufs um keine Überraschungen zu erleben.
Im Folgenden möchten wir heute speziell auf die notwendigen Dokumente beim Verkauf einer Eigentumswohnung eingehen, denn genau diese Art von Transaktion stellt den Verkäufer bzw. für den Vermittler oft vor die größten Herausforderungen.
Wie bereits oben erwähnt geht es darum, im Vorfeld alle notwendigen Unterlagen zu sammeln. Einige davon sind vielleicht im Laufe der Zeit schon verloren gegangen, bzw. wurde ihnen keine Achtung geschenkt und sind deshalb entsorgt worden.
Was wird aber nun ganz konkret benötigt, bzw. welche Informationen kann ich daraus ableiten?
- Aktuelle Betriebskostenvorschreibung
- Wichtig für den Käufer zur Einschätzung der gesamten monatlichen Belastung
- Wie hoch sind die allgemeinen Betriebskosten?
- Wie hoch sind die Heizkosten?
- Betriebskostenabrechnungen der letzten 2 bis 3 Jahre
- Wie hoch waren die Nachzahlungen bzw. die Gutschriften?
- Rückschluss auf laufende, monatliche Über- bzw. Unterzahlung
- Höhe der monatlichen Rücklagenbildung
- Was ist der momentane, tatsächliche Kontostand der Rücklagen (Instandhaltungskonto)
- Stehen kurz- oder mittelfristig größere Investitionen an, die vom Instandhaltungskonto nicht gedeckt sind?
- In diesem Fall werden dann meist Sanierungskredite von der Wohnungseigentumsgemeinschaft aufgenommen, somit ergeben sich erhöhte, monatliche Belastungen
- Energieausweis
- Rückschluss auf die thermische Qualität der Immobilie
- Bauart der Immobilie kann festgestellt werden
- Protokolle der letzten 2 bis 3 Hauseigentümerversammlungen
- Welche Beschlüsse wurden gefasst?
- Gibt es irgendwelche Unstimmigkeiten im Haus?
- Gibt es die Notwendigkeit von Sanierungsmaßnahmen?
- Wohnungseigentumsvertrag
- Regelt die Rechtsbeziehungen der WohnungseigentümerInnen untereinander
- Regelung über die Verteilung besonderer Aufwendungen
- Nutzungsvereinbarungen für allgemeine Teile der Liegenschaft
- Den abweichenden Aufteilungsschlüssel, falls die Aufteilung der Aufwendungen für die Liegenschaft nach einem anderen Schlüssel als dem der Nutzwertberechnung (Parifizierung) erfolgt
- Welche Nutzungsmöglichkeit bietet mein Wohnungseigentumsobjekt? Kann ich es vielleicht sogar als Büro nutzen?
- Nutzwertgutachten / Parifizierung
- Beschreibung der Eigentumsanteile der Immobilie
- Wichtig die künftige Verteilung der Aufwendungen, der Betriebskosten und Erträge innerhalb der Liegenschaft
- Ist der Garten auch wirklich Teil des Wohnungseigentumsobjektes und daher Teil des Verkaufs? Oder ist dieser sogar allgemeiner Teil der Liegenschaft und kann den zukünftigen Käufer „weggenommen“ werden?
- Baubeschreibung und Ausstattungsbeschreibung der Wohnanlage
- Wie bzw. mit welchen Materialien ist die Immobilie tatsächlich gebaut?
- Grundbuchsauszug
- Stimmen die ausgewiesenen Anteile im Grundbuch mit den Anteilen im Nutzwertgutachten tatsächlich zusammen?
- Welche Belastungen haften an der Immobilie?
- Ist seinerzeit vielleicht sogar ein Vorkaufsrecht für eine dritte Person eingetragen worden, auf das vergessen wurde?
- Grundriss der Eigentumswohnung
- Stimmt der Grundriss mit den tatsächlichen Maßen überein?
- Passen die Größenangaben mit dem Nutzwertgutachten zusammen?
Sollten Sie alle dies Unterlagen gesammelt und studiert haben, können Sie guten Gewissens behaupten: Jawohl, die Arbeit von zig Stunden bzw. Tagen mit etlichen Wegen zwischen Hausverwaltung, Bezirksgericht (Grundbuchamt) und Bauträger (sofern noch existierend) hat sich gelohnt! Aber bitte aufpassen! Die Feinheiten liegen leider wie immer im Detail und ein Laie tut sich oft schwer etwaige Problematiken aus dieser Flut von Dokumenten abzuleiten. Ein Gang zum Immobilienexperten ist daher unbedingt anzuraten, um ein Auftreten von Problemen mit dem Käufer, unter Umständen sogar spätere Schadenersatzforderungen wegen fehlerhafter bzw. mangelhafter Aufklärung, so gut als möglich ausschließen zu können.